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疫情產業影響分析丨 疫后樓市出現明顯分化

新型冠狀病毒感染肺炎疫情(以下簡稱“疫情”)自2019年12月于武漢爆發以來,目前已蔓延至全國31個省市及港澳臺和世界24個國家,世界衛生組織將其列為“國際關注的突發公共衛生事件”。當前疫情的防控形勢仍然十分嚴峻,對我國經濟短期造成較大沖擊,特別是對交通運輸、餐飲、旅游、娛樂等行業沖擊嚴重,房地產業自然也無法置身事外。

銷售減少,影響房企資金回籠

暫停售樓處銷售活動、企業復工時間延后等舉措,直接影響新房銷售及房地產企業短期資金回籠和開發投資。銷售作為房地產開發企業最重要的資金來源,銷售放緩將顯著影響房企短期資金面,房地產開發商可能放慢拿地、開工等節奏。此外,建筑施工高度依賴外來務工人員,目前疫情導致全國范圍內短期開工不足。因此,疫情會對房地產開發投資和上下游產業帶來不利影響,預計將突出反映在今年一、二季度房地產在建、新開工、投資等指標上。

全國范圍看,如果疫情能在第一季度得到較好的控制,只會對年內商品房竣工面積數量造成一定影響,但對市場的總體供給影響不大,而各地的房價和成交量數據將進一步分化。三四線城市的影響會高于一線城市,因為在返鄉置業潮影響下,春節期間的房地產市場交易通常集中在三四線城市,預計加大三四線城市下半年商品房的去庫存壓力。疫情嚴重的湖北省所受影響最大,預計2020年住房銷售面積及房價均會有一定程度的下降。

沖擊住房租賃市場和商業地產

疫情影響下,務工人員返崗時間延后、人員限制流動,這將對人口流入大省的住房租賃市場和商業地產造成一定損失。以廣東省為例,百度遷徙大數據顯示,廣東省總遷徙量在全國占比22.9%。然而,廣東省的數據與去年同期相比,遷徙規模明顯下降,預測還有大批人員未回流。流動人口以租房為主,返城時間延后對租賃市場有一定影響,但我們預期住房租賃市場的直接損失有限,主要因租賃合同簽約時間較長,且租賃住房一般為剛需。需要注意的是,對零售業和餐飲業等服務行業的商業地產影響更大。對服務行業而言,春節期間是傳統的旺季,疫情影響下客流大幅度下降、商場關閉、營業收入驟減,商服類地產受到不小的沖擊。

收入下降,購房需求延后

除此,疫情對我國實體經濟和勞動力市場造成了比較明顯的短期沖擊,導致大量交通、服務、旅游等行業的從業人員收入下降,一定程度上減少或延后購房等大額消費需求。疫情沖擊下,人們的出行、旅游、消費大量減少。服務業、旅游業和物流業等行業首當其沖,另外由于物流不暢通,網購、外賣等新興零售業也不免受到影響。企業停工停產等措施,導致制造業和建筑業的產能恢復延后。根據中指研究院3000份的線上調查,70%的調查者表示推遲購房。

回顧2003年SARS疫情對經濟的影響,雖然2003年第二季度GDP增速下滑兩個百分點到9.1%,但在2003年6月份疫情穩定之后,宏觀經濟增速在第三季度回升至10%,全年GDP增長為10%,疫情不改中長期經濟增長趨勢。此次新疫情正處房地產市場調整期,與2003年的上升期不盡相同,但房地產市場較17年前更加成熟完善,對抗風險能力更強。對外來人口流入大省,人口依然支撐房地產的中長期需求。對疫情嚴重、人口流出的一些地市,房價支撐因素弱,可能會看到價量同時萎縮。

如何應對?

疫情對我國經濟的短期沖擊需要引起重視,對此我們建議政府與業主合力推行減租免租行動,暫緩企業公積金繳存,保障租戶權益;防范中小房企及長租公寓平臺的金融風險;在未來加快房地產業的轉型升級,提升物業管理水平,滿足市民對綠色健康住宅的需求。

倡議擴大免租減租覆蓋范圍,允許困難企業暫緩繳納公積金

疫情爆發至今,我們看到政府、金融機構、房企和地產相關行業協會迅速行動起來。國有物業帶頭免租,各大房企為疫區捐資捐款及對商戶和住客免租減租,行業協會倡議廣大業主免租行動,這些行為值得贊賞。但目前租金優惠的覆蓋范圍還不夠大,例如某長租公寓平臺內部調查顯示,在北京、上海、深圳、杭州四座城市,愿意減免房租的房東只占12%。

租金對企業或工商個體戶,是較大的固定支出。主動給企業減稅降費,我們對此建議一是私人業主由政府、業主、租戶各承擔三分之一租金,實行“三三制”。對于長租公寓,鼓勵長租公寓平臺盡快積極聯系業主,可由政府、業主、長租公寓平臺、租戶各承擔四分之一。加強對長租公寓平臺的監管,謹防和嚴懲租賃平臺欺詐租客和房東,“兩邊通吃”的行為 ;二是受疫情影響導致生產經營困難的企業,可申請暫緩繳存住房公積金4-6個月,待企業效益好轉后再恢復繳存。

“租購同權”保障租客權益

需要重視租客權益的保障工作。北京、杭州、南京、廣州等多個城市,出現以防范疫情為由,對無論是否來自疫區,身體是否健康的租客一律禁止進入、勸返的事件。租購同權“同”的不僅是享受公共服務的權利,更應該保障不能肆意侵犯的法定基本權利。應把維護租戶的基本權益作為租購同權的重要內容,避免出現對租戶的歧視。

落實還貸延后具體措施,關注新市民和農民工群體

五部門聯合發布的《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》,政府應協調各銀行盡快出臺并落實相關的具體措施,比如因疫情影響未能及時還款的,經接入機構認定,相關逾期貸款不作逾期記錄。金融機構對個人信用記錄良好的相關客戶,適當延長貸款還款期限期,給予一定利息優惠。除以上在《通知》中明確提到的群體外,還應特別關注新市民及農民工群體。復工時間延后,這類群體的收入影響較大,加上積蓄較少,還貸更加困難,建議政策向此類群體傾斜。

注意中小房企和長租公寓的流動性風險

房地產相關的金融產品多數集中在一級市場,以個人住房貸款、房地產開發貸款為主。目前房企銷售放緩,短期資金緊張,政府需要注意房地產企業流動性狀況,特別是中小房企和長租公寓平臺的信用風險。共克時艱,銀行體系應保持充足流動性,防范房地產相關信用風險。我們預計,如果疫情持續時間較長,房企破產重組、項目收并購可能顯著增加,進一步加劇行業分化和向龍頭企業集中。

我們建議房企和相關中介,房地產行業協會積極發揮自治作用,監測相關房企的負債狀況;金融體系,對過往信用記錄良好,資金周轉困難的房企的貸款進行展期;對給予疫情期間租金減免的物業或房企給予一定財政補貼或稅費減免。

未來引導房地產業轉型升級,主動適應市民新需求

疫情推動房地產行業朝智能化、線上化發展,并催生新的業態。由于售樓處關閉,房企轉向線上售房,疫情之后這種新型看房購房模式將更加流行,也能幫助房企節約成本。謀求數字化轉型的房企可加大線上銷售渠道的推廣力度,與互聯網平臺合作尋求精準營銷投放。比如開發VR看房功能,建立銷售社群等。

疫情危機也提升了居民對居住社區物業管理服務水平的需求及綠色健康住宅的需求。人們對小區健康標準重視程度空前上升,對城市安全、居住環境、配套生活保障設施的需求將更高,例如非接觸式水龍頭、聲控開關、感應設備、住宅內健身房、大臥室等需求增加。通風好、人口密度低、環境通透的“健康住宅”可能成為新的賣點。順應需求,房企將向此靠攏,筑建更加安全健康的住宅及社區環境。

(張思思系暨南大學經濟與社會研究院副院長,副教授 。謝慧如系暨南大學經濟與社會研究院政策研究中心研究助理)

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